Amancio Ortega csendben felépítette a világ egyik legnagyobb ingatlanbirodalmát, részben adóoptimalizálási céllal milliárdokat forgatott vissza ikonikus irodaházakba és luxusingatlanokba. Hogyan lett a fast fashion királyából a bolygó leggazdagabb ingatlanmágnása – és mit tud ő, amit más milliárdosok nem?
Amancio Ortega csendben építette fel a világ legnagyobb magánkézben lévő ingatlanportfólióját: irodaházaktól a szélerőművekig terjedő befektetései Kaliforniától Dél-Koreáig ívelnek, miközben jelentős adóelőnyöket is biztosítanak számára.
Annyi pénzt költött ingatlanokra, mint a leggazdagabb magyarok összvagyona
Tavaly novemberben a nyilvánosságot kerülő spanyol milliárdos mintegy 850 millió dollárt fizetett készpénzben a vancouveri Canada Post történelmi épületéért. Az egész városnegyedet elfoglaló, több mint 90 ezer négyzetméter irodaterületet kínáló komplexum jelenleg az Amazon technológiai központjaként működik. Az ügylet rekordot döntött: ez volt Kanada történetének legnagyobb irodapiaci tranzakciója.
Ez egyben a Zara ruházati láncot is magában foglaló Inditex-csoport tulajdonosának a tizenharmadik ingatlanvásárlása volt abban az évben. Összesen több mint 3 milliárd dollárt költött tíz városban, nyolc országban: hét irodaházat, két hotelt, két ipari ingatlant, egy luxus kiskereskedelmi komplexumot és egy lakótornyot vásárolt, valamint 49 százalékos részesedést szerzett egy nagy brit kikötő-üzemeltetőben.
A világ leggazdagabbjai egyre nagyobb összegeket forgatnak ingatlanba. Az Oracle társalapítója, Larry Ellison közel 3 milliárd dollár értékben birtokol ingatlanokat – köztük a hawaii Lanai szigetet, kaliforniai és floridai hoteleket, valamint egy palm beach-i villát. A hedge fund mogul Ken Griffin pedig az elmúlt években közel 2 milliárd dollárt költött luxusingatlanokra Floridában, Franciaországban, Londonban és New Yorkban.
Mégsem költött senki annyit ingatlanra a „szabad pénzéből”, mint Ortega. Mióta 2001-ben tőzsdére vitte a Zara anyavállalatát, az Inditexet, nagyjából 25 milliárd dollárt – vagyis nagyjából az 50 leggazdagabb magyar összvagyonával egyenértékű pénzt – fordított 216 ingatlan megszerzésére közel száz piacon, és ezek közül mindössze tíztől vált meg. Ez még Jeff Bezos becsült, mintegy 20 milliárd dolláros befektetését is meghaladja, amelyet a Blue Origin űrvállalatba tett.
A Forbes kilenc ország cégadatait, földhivatali nyilvántartásait és sajtóközléseit vizsgálta meg, valamint ingatlan-adatbázisok segítségével térképezte fel Ortega birodalmát, és ez alapján egyértelmű: Ortega a világ leggazdagabb ingatlanmágnása lett, megelőzve az olyan fejlesztőket, mint az ausztrál Harry Triguboff vagy az amerikai Donald Bren.
A vasúti munkás fia otthon varrni kezd
Ortega története klasszikus self-made sztori. Egy vasúti munkás fiaként 14 évesen egy ingboltban kezdett dolgozni. A hatvanas években akkori feleségével, Rosalía Merával otthonukban kezdtek ruhákat varrni. 1975-ben indították el a Zarát, majd egy évtizeddel később az Inditexet. Bár 1986-ban elváltak, Mera egészen 2004-ig igazgatósági tag maradt, és haláláig részvényesként is jelen volt.
Ortega 2001-ben, az Inditex tőzsdei bevezetése után kezdett komolyabban ingatlanba fektetni. Az IPO során 13,5 százalékos részesedést adott el 1,1 milliárd dollárért, majd megalapította holdingját, a Pontegadeát. Ezen keresztül vásárolta meg első jelentős ingatlanját, egy galíciai lovas központot (a Zara ebből a tartományból, A Coruña városából indult). Azóta folyamatosan bővítette portfólióját, főként az Inditextől származó, összesen mintegy 28 milliárd dollárnyi osztalék újrabefektetésével.
Úgy fektet be, mint szinte senki
A vele dolgozó brókerek név nélkül nyilatkozva a Forbesnak elmondták, Ortega stratégiája radikálisan eltér az iparági normától. Készpénzes ügyleteket köt, minimális hitelt használ, és szinte soha nem ad el. A Pontegadea legutóbbi beszámolója szerint mindössze 390 millió dollár kötelezettsége van, ami az eszközállomány mindössze 2 százaléka – ez szinte példátlan a kereskedelmi ingatlanpiacon.
Befektetései inkább műtárgyvásárlásra emlékeztetnek, mint klasszikus ingatlanfejlesztésre: nem értéknövelésre játszik, hanem a legjobb, legstabilabb eszközöket gyűjti.
Olyan ikonikus ingatlanok tartoznak hozzá, mint a madridi Torre Picasso, a londoni Devonshire House, a seattle-i Troy Block vagy a torontói Royal Bank Plaza. Ezeket jellemzően olyan globális bérlők használják, mint az Amazon, az Apple, a Meta vagy a Nike.
A stratégia lényege a „defenzív” ingatlan: kiemelkedő lokáció, hosszú távú bérlők, stabil cash flow. Ortega nem öt-tíz éves exitben gondolkodik, hanem gyakorlatilag örökös tulajdonlásban. Ez a megközelítés különösen értékes a jelenlegi piaci környezetben, amikor az irodapiac világszerte nyomás alatt van.
Ügyes adóoptimalizálás
Az ingatlanbefektetések mögött azonban nemcsak üzleti, hanem adózási racionalitás is áll. Spanyolországban a vagyonadó miatt a készpénz drága „eszköz”: a leggazdagabbak akár 3,5 százalékos éves adót is fizetnek rá. A családi vállalkozások azonban mentesülhetnek ez alól, ha a vagyon aktív üzleti tevékenységben van lekötve. Ortega így az osztalékait ingatlanba, infrastruktúrába és energiába forgatva
mintegy 800 millió dollárnyi (azaz közel 300 milliárd forintnak megfelelő) vagyonadót takarított meg az elmúlt 25 évben.
Hasonlóan jelentős előnyt élvez az osztalékadó terén is. Mivel az Inditex-részesedését nem közvetlenül, hanem a Pontegadeán keresztül birtokolja, a normál, akár 30 százalékos adókulcs helyett mindössze 1,25 százalékot fizet. Ez a konstrukció további mintegy 7 milliárd dollár megtakarítást jelentett számára. Ez már jelentősebb tétel, összesen így 2900 milliárd forintnak megfelelő adót spórolt meg a leggazagabb spanyol, aki jelenleg a világ 12. leggazdagabb embere, 142,6 milliárd dolláros vagyonával Warren Buffett-et is megelőzi.
Miközben a Pontegadea a világ egyik legnagyobb családi vagyonkezelője, mindössze körülbelül 90 alkalmazottal működik. A döntéshozatal rendkívül szűk körben történik: Ortega, felesége, lánya – aki már 5 éve az Inditex elnöke – és a holding vezérigazgatója irányítják.
Annak ellenére, hogy eszközállománya alapján a világ egyik legnagyobb családi vagyonkezelője, a Pontegadea mindössze mintegy 90 alkalmazottat foglalkoztat, akik a világ nyolc irodájában dolgoznak. Az igazgatótanács mindössze négy főből áll: benne van maga Ortega, a második felesége, Flora Pérez Marcote, lányuk, Marta Ortega, aki jelenleg az Inditex elnöke, valamint a holding régóta hivatalban lévő vezérigazgatója, Roberto Cibeira. Egy másik régi helyettese, Jose Arnau októberben távozott az igazgatótanácsból. (A Pontegadea szóvivője elutasította, hogy Ortegát, Cibeirát vagy Arnau-t a Forbes rendelkezésére bocsássa.)
Egy 2020-as Financial Times-interjúban a nyilvánosságot szintén kerülő Cibeira azt mondta, hogy a Pontegadea „nem hatalmas hozamokra törekszik”, hanem „olyan befektetésekre, amelyek megvédenek bennünket, folyamatos cash flow-t termelnek, és megőrzik a tőke értékét”. Akkor úgy becsülte, hogy a cég ingatlanjainak 95 százaléka „prémium lokációkban” található, például nagyvárosok felső kategóriás bevásárló-negyedeiben. Ugyanebben az interjúban Arnau hozzátette:
„Óriási mennyiségű osztalékunk van, amit újra kell befektetnünk, ezért lettünk akkora méretűek, amekkorákra sosem számítottunk.”
Ezek az osztalékcsekkek egyre csak nőnek. A 90 éves Ortega rekordösszegű, 3,8 milliárd dolláros osztalékot kap az Inditextől, két részletben májusban és novemberben. És már most bőven akad dolga a pénz elköltésével. Februárban az ausztrál vagyonkezelő, a Macquarie bejelentett egy 8 milliárd dolláros megállapodást a tőzsdén jegyzett import–export logisztikai szolgáltató, a Qube Holdings felvásárlására, a Pontegadeával és egy ausztrál nyugdíjalappal partnerségben.
Nem világos, hogy ebből pontosan mekkora részt fizet Ortega, de valószínűleg még több módot talál arra, hogy elköltsön újonnan szerzett készpénzállományából a spanyol adórendszer szilveszteri adózási határideje előtt. Ez a határidő a spanyol vagyonadóhoz (Impuesto sobre el Patrimonio) kapcsolódik, amelyet az adott év végén fennálló nettó vagyon alapján számítanak ki. Vagyis az számít, hogy december 31-én milyen eszközökben – készpénzben, részvényben vagy ingatlanban – tartja a vagyonát az adózó.
A vagyonadó amúgy régóta létezik Spanyolországban, de az elmúlt években több régió szigorított rajta, illetve a kormány egy ideiglenes „szolidaritási adót” is bevezetett a legnagyobb vagyonokra, ami tovább növelte a tehetősek adóterhét. Emiatt különösen év végén válik kulcskérdéssé, hogy a milliárdosok milyen formában tartják a vagyonukat.
A Zara alapítója tehát nem pusztán a divatiparban írt történelmet. Az elmúlt negyedszázadban egy olyan ingatlanbirodalmat épített fel, amely nemcsak méretében egyedülálló, hanem stratégiájában is: alacsony kockázat, hosszú távú gondolkodás és precízen kihasznált adózási struktúrák kombinációja tette őt a világ leggazdagabb ingatlanmágnásává.
A cikk eredetileg az amerikai Forbesban jelent meg.
The post Valószínűleg vásároltál már a rejtőzködő milliárdostól, aki szép csendben a világ legnagyobb ingatlanmogulja lett appeared first on Forbes.hu.
