Soha nem volt könnyű saját lakáshoz jutni az országban, végképp nem fiatalon. A lakhatási válság viszont az évek alatt egyre csak súlyosbodott, és sokan úgy látják, csak akkor lesz saját lakásuk, ha ajándékba kapnak egyet, vagy örökölnek. A helyzeten – rövid távon – némileg enyhítenek az állami támogatások, de ezekkel komoly kötelezettségeket is vállal az ember, kihat a magánéleti és a karriert érintő döntéseire is.

2025. január elején Budapesten már 1,16 millió forintnál járnak az átlagos lakás négyzetméterárak. Ez egy örömhír mindazoknak, akik befektetési szempontból vásárolnak lakást, az ő vagyonuk és a várható hozamuk egyre csak növekszik.

Rossz hír viszont azoknak a fiataloknak, akik most vennének egy saját otthont, kezdenének önálló életet. Az ő szempontjukból az utóbbi évek elképesztő drágulása, elsősorban Budapesten és a nagyobb városokban, azt hozta, hogy egyre nehezebben tudnak saját lakáshoz, sőt most már akár önálló albérlethez jutni. A lakásdrágulás mellett az albérlet-infláció is kilőtt, még ha gyakorlatilag nincs is benne a magyar inflációs kosárban (csupán 1,4 százalékos súlya van).

Bár igény lenne rá, a magyar fiatalok jelentős része nem tud kirepülni a szülői házból, átlagosan 27 éves korukban költöznek el a otthonról. A lakásválságot, mint problémát ősszel már a kormány is tematizálta, és a 21 pontos új gazdasági akcióterv is kiemelten foglalkozik a helyzettel.

Az olló „csak” Budapesten nyílik.

Téves az a feltételezés, hogy 15 évvel ezelőtt könnyebb lett volna saját lakáshoz jutni. A legtöbb embernek hitel nélkül már akkor is szinte elérhetetlen volt, fiatalon pedig végképp.

Hány havi nettó átlagkereset kell 1 lakáshoz (hónap)? Forrás: Gazdaságkutató Zrt.

Ha azt nézzük hány havi nettó átlagkereset kell átlagosan egy 60 négyzetméteres használt lakáshoz az országban, nincs valós eltérés a 2010-es szinthez képest. Budapest, és az újépítésű lakások esetében már más a helyzet, a lakásárak emelkedése jóval nagyobb volt, mint amekkora mértékben emelkedett a nettó átlagkereset.

Tehát, bár országosan nem változott a helyzet, Budapesten egyre nehezebb saját lakáshoz jutni.

Ha egy kétkeresős, átlagkeresetet kapó pár félreteszi a jövedelme 20%-át, akkor egy Budapesti használt lakást több mint 29 év után tud megvenni. Újépítésű lakás esetében ez 41 év. Ez az időtáv pedig egyelőre biztosan nőni fog, hiszen nagy valószínűséggel tovább nyílik az olló a lakásárak és a keresetek növekedése között.

Az is egyértelmű, hogy az átlagkeresetek nem festenek teljesen tiszta képet az országban, és elsősoran Budapesten uralkodó helyzetről, ugyanis a mediánbér több mint 100 ezer forinttal az átlag alatt van, és az adatok csak a foglalkoztatottak 68%-át reprezentálják, a részmunkaidőben dolgozókat például nem.

Az 5%-os THM csak egy szűk rétegnek elérhető, a többieknek ennél magasabb költsége lesz a hitelnek

Fiatalként tehát szinte lehetetlen kizárólag saját forrásból lakáshoz jutni, így marad a hitelfelvétel mint lehetőség. A szerepe megkerülhetetlen és egyre növekszik, a hitelt igénylők 55 százaléka már több hitelt vesz fel, mint amennyi önereje van. Ennél is aggasztóbb, hogy 28 százalékuknál az ingatlan értékének már 70 százalékát is meghaladta a folyósított összeg. 

A jó hír, hogy a kamatok csökkentek az utóbbi egy évben, köszönhetően a jegybank vágásainak. A 2023 szeptemberében még 9,93 százalékos átlagos THM, 2024 szeptemberére leoldalazott 7,28 százalékra.

Az MNB szerint ráadásul jelenleg csak a Budapesten használt lakást vásárló, kétgyerekes (amelyből egy gyerek újonnan vállalt) családok, és a Budapesten használt lakást vásárló gyerektelen házaspárok juthatnak biztonságosan, azaz túlzott kifeszítettség nélkül lakáshoz. Ez szintén azt jelzi, hogy piaci alapon, támogatás nélkül egyre nehezebb lakáshoz jutni.

Az állam, a következő sorokban kitárgyalt támogatásokon kívül, igyekszik javítani a helyzeten egyéb, unortodox módszerekkel is. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter szeptemberben arra kérte a bankokat, hogy vigyék a lakáshiteleik THM-ját 5% alá. A program áprilisban indul, és a bankok kizárólag az első 5 évben vállalnák az 5 százalékot.

A vállalás önkéntes, így a Bankszövetség oldalán csak ajánlást találunk a feltételekről, de ezek alapján, csak egy nagyon szűk rétegnek lesz elérhető. A dolog „trükkje”, hogy nagyon nehéz olyan ingatlant találni, ami megfelelne ezeknek a feltételeknek. Az energiahatékonysági kitételnek általában ugyanis olyan ingatlanok tesznek eleget, amik négyzetméterára magasabb, mint 1,2 millió forint. Márpedig utóbbi szintén sarokkő a hitelhez.

Az állami támogatások könnyíthetnek a helyzeten, de komoly vállalásokat kell tennünk értük

Piaci alapon tehát elképesztően nehéz, vagy kockázatos saját lakáshoz jutni, az állami támogatások pedig pont azért jöttek létre nagyrészt, hogy a fiataloknak segítsenek ebben.

A pénzügyi segítségnek viszont ára van, a legtöbb esetben, az „ingyen” pénzért vállalt kötelezettségek nagyban korlátozhatják az életvitelünket, a magánéleti és a karrierrel kapcsolatos döntéseinket is.

A legnépszerűbb, és a támogatási rendszer egyik fő eleme a CSOK Plusz, tavaly a lakáshitelek negyede ezzel a támogatással lett kihelyezve. A kamat (ez nem a THM) a futamidő végéig maximum 3 százalék lehet. Az első gyermek megszületése esetén a törlesztés egy évig szüneteltethető, a második és harmadik gyerek után pedig elengednek 10-10 millió forintot a fennálló tartozásból. Ráadásul a falusi CSOK-kal ellentétben Budapesten is fel lehet használni.

Ez pénzügyileg nagyon kedvező, az ára viszont az, hogy amennyiben mégsem születik gyerek, az összes kedvezményt bukjuk, és piaci alapon fizethetjük vissza az összeget. Bár szabad felhasználású a támogatás, de a gyerekvállalással érdemes lehet igényelni a babaváró hitelt, ami lehet önerő is, így nagyban segíthet egy fiatal párnak a saját lakáshoz jutásban. A feltételek kifejezetten kedvezőek, de itt is fontos kitétel a gyerek születése, anélkül nincs értelme felvenni. 

A falusi CSOK esetében nem kell gyereket vállalni, sőt a támogatást vissza sem kell fizetni, amennyiben teljesülnek bizonyos feltételek. Kitétel viszont, hogy kizárólag 5 ezer főnél kevesebb lakosú településen fekvő ingatlanra pályázható.

Az is könnyítés, hogy jelenleg úgy tűnik, az illetékmentesség is megmaradt a CSOK Plusz és a falusi CSOK felhasználásával ingatlant vásárlók számára. Bár kevesebb fiatalt érint a magas négyzetméterár miatt, de az újépítésű ingatlan vásárlása esetén továbbra is 5 százalékos ÁFA terheli a tranzakciókat.

A direkt állami támogatások és a támogatott hitelek egyik mellékhatása volt ugyanakkor, hogy azok maguk is fűtötték az ingatlanpiacot, és beépültek az árakba (hiszen az eladók is pontosan tudták, mennyi pénzt tesz az állam a potenciális vevők zsebébe).

A piaci hitelekhez is könnyebben juthatnak a fiatalok, tavaly januártól azok a 40 év alattiak, akik első ingatlanjukat vennék, már 10 százalékos önerővel kaphatnak lakáshitelt. Kitétel itt is van, a bankok legalább 600 ezer forintos havi jövedelmet várnak el a kockázatért cserébe, ez jóval a medián-, és az átlagkereset felett van.

Energiahatékony ingatlanra idén januártól hasonló konstrukció elérhető, aminek szintén komoly feltételei vannak. Az energiahatékonyság mára azonban nem csak elvi kérdés, a mindennapokban a jóval alacsonyabb energiafogyasztással komoly összegeket spórolhatunk meg.

(A cikk nem sorolt fel minden feltételt és részletet a támogatásokkal kapcsolatban, erről itt találsz részletes információkat.)

Ha saját lakás nem is, az albérlet motoszkál a legtöbb fiatal fejében

Bár Orbán Viktor miniszterelnök szerint a modern világ megakadályozza a fiatalokat abban, hogy komoly emberek legyenek, és emiatt költöznek el későn a szülői házból, valószínűbb, hogy a lakásárak elszállása ebben jelentősebb tényező.

De nemcsak az ingatlan- , hanem az albérletárak is rohamtempóban emelkedtek, sőt decemberben már elérték a bérlők fizetőképességének a felső határát. 2010-től 2024 harmadik negyedévéig 108 százalékkal emelkedtek.

Ezen segíthet az új lakhatási támogatás, amivel havonta 150 ezer forintot kaphatnak a 35 év alatti munkavállalók albérletre (vagy akár lakáshitel törlesztésére is egyébként). Az Ingatlan.com adatai alapján, a Budapesten elérhető lakások augusztusi átlagos albérleti díja 250 ezer forint volt, ennek 60 százalékát fedezi az új támogatás. Itt nincsenek egyéb feltételek, de ingyen ebéd sem, valójában az állam fizeti ki a cégeknek juttatott adókedvezmény formájában a támogatást.

A lakásárak idén tovább ralizhatnak, rövidtávon akár kétszámjegyű növekedés is jöhet. Ez a fiataloknak viszont nem jelent megnyugvást, akiknek egyre nehezebb a dolguk, és már nemcsak akkor, ha állami támogatás nélkül szeretnének saját lakáshoz jutni, hanem azzal együtt is (végképp, ha ezt Budapesten szeretnék megtenni). A legtöbb állami támogatás továbbra is elsősorban a keresletet élénkíti, ez pedig nem abba az irányba mutat, hogy könnyebb lesz a lakáshoz jutás a következő években, ahhoz kínálati bővülés kéne. Azt meg talán részletezni sem kell, hogy ha a kínálat 4-5 milliós négyzetméterárú luxusingatlanokkal bővül, az szintén nem tesz hozzá a lakásválság megoldásához.

The post Régen könnyebben jutottak lakáshoz a fiatalok? appeared first on Forbes.hu.