A magyar ingatlanpiac évtizedeken keresztül gáncsolta el saját magát. Új jogszabályi környezetre, piaci versenyre és az euró bevezetésére van szükség a megjavításához. A Concorde Podcast új epizódja az ingatlanpiac betegségeiről és a lakhatási válság lehetséges megoldásairól szólt.
Rengeteg lehetőség áll a magyar ingatlanpiac előtt, viszont ezek kiaknázásához hosszútávú tervezésre van szükség. A Record Alapkezelő alapítója és tulajdonosa, Kutas Gábor az ágazatot egy tengeri tanker hajóhoz hasonlította, ami rendkívül lassan fordul, ha elindul egy irányba, akkor kiszámítható a haladása. „A választás után a magyar ingatlanpiac kikerült a do not touch kategóriából és egy normális befektetési területté változott” – ezt Kutas Gábor a Concorde Podcastba mondta.
Szerinte a terület a masszív alulsúlyozottságból most már egy egyszerű semleges terep lett, ami önmagában jelentős folyamatokat indíthat el. Hozzátette, hogy ennek a változásnak az eredményeit csak évek múlva láthatjuk.
Az ingatlanpiac felfutása számos gazdasági mutatót felhajthat a következő időszakban. Nagy nyertese lehet például a kiskereskedelem. Emellett az is fontos, hogy hazánk közeledése az eurózónához beindíthat egy tömeges lakóingatlan befektetési hullámot. Kutas Gábor szerint a lakóingatlan fejlesztések gátja az elmúlt években az volt, hogy eltűntek Magyarországról a hosszútávú intézményi befektetők.
A nyugdíjpénztárakat kinyírták, a biztosítók meg különböző okok miatt nem tudnak, nem akarnak 10-20 éves befektetéseket eszközölni
– magyarázta a szakértő. Arról is beszélt, hogy a magyar intézményi befektetők hiánya miatt az ingatlanfejlesztés a külföldi tőkére támaszkodhatott. Azonban a forint miatt ez túl kockázatos lett volna a határon kívülről érkező befektetőknek, túl sokat veszítettek volna ezeken a bizniszeken. „Ha lesz magyar euró, akkor megjelenhetnek a nagy külföldi portfólióbefektetők, akik majd több száz lakást vásárolnak meg egyszerre, hogy aztán évtizedeken keresztül tartsák bérbeadás céljából” – véli Kutas Gábor.
A magyar euró nagy nyertese az ingatlanpiac lehet
Kutas Gábor határozottan állítja, hogy az ingatlanpiac lehet a nagy nyertese a magyar euró bevezetésének. Ezt három okkal is magyarázta. Az első a hozam. A második, hogy jelenleg a bankok nem szívesen adnak hitelt ingatlanbefektetésekhez olyan rugalmas feltételekkel, mint például Szlovákiában. A harmadik indok, hogy minél inkább közeledik a magyar államadóság hozama a nyugat-európai átlaghoz az egy olyan felértékelődési potenciált jelenthet a tőkeáttétek miatt, amire sok külföldi szereplő ráugorhat a következő években.
A magyar ingatlanpiac jelenleg nem elég versenyképes, például Lengyelországhoz képest. Kutas szerint ez nem az elmúlt 16 év maradványa, a lemaradásnak történelmi gyökerei vannak. Ilyen például a túlszabályozottság a magyar piacon. Ez pedig nem csak a lakóingatlanoknál jelent hátrányt.
A szakértő arról beszélt, hogy a túlszabályozottság és a sokszor értelmetlen többlet elvárások felhajtják a kivitelezés árát. „Ha Magyarországon a jogszabályok szigorúbb tűzvédelmi szabályokat írnak elő, mint Lengyelországban, akkor nálunk a kivitelezés is többe fog kerülni.Így ne csodálkozzunk, hogy a német vállalat inkább a lengyeleknél építi meg az új logisztikai központját” – magyarázta el a helyzetet Kutas Gábor.
Az állam húzzon el a homokozóból!
A magyar ingatlanpiac lemaradásának másik oka, hogy az állam túlzottan rátelepedett a szektorra. „Mint elefánt a porcelánboltban” – fogalmazott a Record Alapkezelő alapítója. Hozzátette, hogy az állam magához vont az ingatlanpiacon olyan kapacitásokat, melyeket a magánszektor sokkal jobban tudott volna felhasználni.
Egy időben a stadionépítés pörgött Magyarországon, az állam ezzel lekötötte a szerkezetépítő kapacitás 50-60 százalékát. Gyárakra, logisztikai üzemekre, irodaházakra ekkor alig maradt erőforrás. Ami pedig megmaradt annak horrorisztikus volt az ára
– emlékezett vissza Kuats Gábor. Szerinte ez a stadionépítési láz oda vezetett, hogy rengeteg külföldi beruházó nem Magyarországot választotta, mivel nem akarták bevállalni az átgyűrűző inflációt. Kiemelte, hogy több százezer négyzetméternyi ingatlan nem épült meg Magyarországon az elmúlt 16 évben.
Ezek a lehetőségek elvesztek, a nagy külföldi vállalatok megépítették máshol az ingatlanjaikat. Most a jövőbe kell tekinteni és le kell dolgozni azt a versenyhátrányt, amivel Magyarország rendelkezik a régiós nemzetekhez képest.
A normális állami szerepvállalás rendkívül egyszerű: „Az állam húzzon el a homokozóból!” – mondta Kutas. Szerinte az ingatlanpiac, olyan mint a homokozó a játszótéren, ahol az állam a felnőtt. Nem az a dolga, hogy beüljön a gyerekek mellé homokvárakat építeni, hanem kívülről kell vigyáznia a rendre és meghatározni a szabályokat.
Nem kell az olcsó hitel, sem állami pályázatok a szakértő szerint, bár elismerte, hogy ezzel nem túl népszerű véleményt fogalmazott meg. Az államnak vissza kell vonulnia a piacról, hagyni a vállalkozásokat a saját kockázatukra a gazdasági logika szerint működni. Az tökéletesen elég, ha a keretrendszert ehhez meghatározza.
Hogyan lehet megoldani a lakhatási válságot?
Fontos mérlegelni az állam szerepét a kínálat és a kereslet oldalán. Magyarországon az elmúlt 10 év stratégiája a kereslet élénkítése volt állami ösztönzőkkel. Ez a stratégia olyan volt, mintha benzinnel próbáltak volna tüzet oltani. Az előremutató lépés a kínálati oldal serkentése lett volna, illetve még a mai napig is erre kellene helyezni a hangsúlyt.
Kormányzati források nélkül viszont a kínálat bővítése, vagyis a lakásépítés, rendkívül nehézkes. Vannak a világon példák, meg lehet említeni a bécsi modellt, viszont ezek megvalósításához is évtizedek kellenek. Magyarországon viszont most van lakhatási válság.
Továbbra sem az a megoldás, hogy az állam kezdjen el lakóingatlanokat építeni, sokkal fontosabb lenne, hogy a hatékony piaci folyamatok kialakulásához szükséges keretrendszert biztosítsa. Például meghatározhat kvótákat, melyek alapján elvárt lenne, hogy a nagy vállalatok építsenek bérlakásokat. Fontos, hogy a szabályrendszeren mindenképpen dolgozni kell. A világ abba az irányba halad, amiben a mikrolakások kapnak szerepet. Ezek a megfizetheti, kis alapterületű otthonok segíthetnek a fiatal munkavállalóknak elindulni. „Nem a 20 és az 50 négyzetméteres lakás között nagy a különbség. Hanem a saját ingatlan és a 2-3 lakótárs, vagy a mamahotel között” – véli Kutas Gábor.
Az ingatlanok egyre drágulnak, a pályakezdő munkavállalóknak pedig nincs meg a lehetősége, hogy egy lakás árát összespórolják. Az előző kormány olcsó hitelekkel ösztönözte a vásárlást, ami oda vezetett, hogy a négyzetméterárak megduplázódtak. A fiataloknak megfizethető otthonokra van szükségük, és be kell látni, hogy ezek az otthonok lehetséges, hogy nem 30, hanem csak 20 négyzetméteresek lesznek.
Azt is figyelembe kell venni, hogy ezt a kérdést nem lehet egy ciklus alatt megoldani. A lakhatási válság kezelése is évtizedeket vesz igénybe. Minél előbb kezdjük el, annál hamarabb érünk a folyamat végére. Azonban egy kormányokon átívelő program fenntartásához elengedhetetlen a bizalom.
A szemle a Concorde és a Forbes együttműködéséből született.
Borítókép: Kutas Gábor, a Record Alapkezelő alapítója és vezérigazgatója, valamint Jónap Richárd digitális tartalomért és stratégiáért felelős vezető / fotó: Menyhárt-Török Adél
The post Az állam húzzon el a homokozóból – a magyar ingatlanpiac megjavítása hosszú és nehéz folyamat lesz appeared first on Forbes.hu.
